Рынок 2025 — время гибких стратегий

Дата публикации: 1 сентября 2025

Рынок 2025 — время гибких стратегий

Интервью с Айгуль Багадеровой, председателем кластера недвижимости РАЭК

Человеческий капитал как главный ресурс города

— Айгуль, 2024 год стал переломным для рынка недвижимости. Какие ключевые тренды задали этот спад?

— Главный фактор — рекордная ключевая ставка (21 %) и сокращение льготных программ. Спрос упал на 18 %, ипотечные выдачи — на 37 %. При этом цены продолжили рост: в среднем на 10 %, а в Челябинске, Казани, Волгограде — до 32 %. Элитный сегмент Сочи и вовсе взлетел на 52 %. Парадокс: покупательская активность снижается даже в Москве (–40 % по запросам), но девелоперы не спешат сбрасывать цены.

— Ипотека стала недоступной?

— Для 98 % регионов — да. Семье с двумя детьми не хватает в среднем 135–157 тыс. руб. в месяц на платежи. Рыночные ставки в 18–21 % исключили большинство покупателей. Спасение — рассрочка: 70 % застройщиков предлагают свои схемы. Также продлена «Семейная ипотека» (6 % до 2030 года), но с 2025 года вступил в силу ипотечный стандарт, запрещающий использовать субсидии застройщиков как взнос — только собственные накопления или маткапитал.

— Как изменилось поведение покупателей?

— Люди стали выбирать меньше по площади, но с максимально функциональной планировкой. Растёт спрос на готовое жильё и вторичку — покупатели хотят снизить риски по срокам сдачи. Всё чаще интересуются малоэтажными домами и апартаментами в регионах с хорошей транспортной доступностью. Отдельно стоит отметить Подмосковье — спрос на этот сегмент вырос более чем на 15 % за полгода, особенно в локациях с доступом к МЦД и скоростным магистралям. Здесь покупатели видят компромисс между ценой, качеством и близостью к столице.

— Где сейчас выгодно покупать?

— Для жизни: Татарстан, Тюменская и Новосибирская области — там баланс спроса и предложения (76 %). Москва и Нижегородская область рискуют столкнуться с дефицитом — распродано 90–115 % лотов. В Московской области сохраняется активный спрос на новостройки и таунхаусы, особенно в западном и юго-западном направлениях, где прирост сделок с начала года превысил 12 %.

Для инвестиций: Краснодарский край (+20 % доходности), Республика Алтай (+18,2 %), Адыгея (+15,9 %). А вот Калининград и Воронеж — зоны риска: переизбыток предложения может обрушить цены.

— Какие стратегии актуальны в 2025 году?

— Покупателям:

• Смотреть в сторону бизнес-класса (в Москве его доля в сделках выросла с 35 % до 51 %).

• Торговаться — застройщики активно дают скидки и предлагают trade-in.

Инвесторам:

• Мониторить курорты (Сочи, Крым) — там рост цен даже в кризис.

• Осторожнее с новостройками — ввод жилья сократился на 2,4 %, а гарантийный срок уменьшен до 3 лет.

— Как обойтись без ипотеки?

— Альтернативы уже работают:

• Рассрочка (до 1 года без процентов), но есть риски срыва сроков сдачи.

• Корпоративные программы (например, для IT-специалистов).

• Наличные расчёты (на счетах россиян — 35 трлн руб.).

Льготы: Дальневосточная ипотека (2 %), сельская (0,1–3 %), IT-ипотека (5 %, лимиты до 9 млн руб. для регионов и до 18 млн руб. — для городов-миллионников).

— Каким вы видите рынок до конца 2025 года?

— Возможны три сценария:

• Оптимистичный: ставка снижается до 16–17 %, цены стабилизируются.

• Базовый: ставка держится на 18–19 %, рост цен на 3–5 %.

• Пессимистичный: ставка выше 20 %, остановка части проектов и рост числа проблемных объектов.

— Как на рынок недвижимости влияют макроэкономические факторы?

— Они напрямую определяют покупательскую активность и стратегии девелоперов. Например, Владимир Путин недавно отметил, что по итогам года ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6–7%, что ниже прежних прогнозов. Уже в июле инфляция снизилась до 8,8% (против 10,3% в марте), а это в долгосрочной перспективе может стать фактором для постепенного снижения ключевой ставки.

При этом федеральный бюджет находится в устойчивом состоянии, а безработица в России — на рекордно низком уровне (около 300 тысяч человек на начало августа). Но мы видим и признаки скрытой безработицы, что может ударить по платежеспособному спросу.

Эксперты предупреждают о рисках чрезмерного охлаждения экономики и даже рецессии, но ЦБ, по словам президента, держит ситуацию под контролем. Для рынка недвижимости это означает: краткосрочно спрос останется сдержанным, но при смягчении денежно-кредитной политики в 2026 году возможен новый виток активности.

— Какую роль сегодня играет digital?

— Она ключевая: более 70 % покупателей начинают поиск жилья через смартфоны. Растёт популярность VR-туров, онлайн-бронирований и удалённой регистрации сделок. Лидеры — ПИК и «Самолёт», но всё больше застройщиков создают свои суперприложения, где клиент может выбрать квартиру, внести оплату, следить за строительством и заказать ремонт.

— Ваш главный совет?

— Гибкость и анализ данных. Кризис отсеет слабых, а сильные сделают ставку на digital и индивидуальные условия. Покупателям стоит действовать точечно — локальные перекосы рынка дают шанс на выгодную сделку.